“服務(wù)差物業(yè)費就該減免”“房子漏水不該交物業(yè)費”“毛坯房空置物業(yè)費得打折”……在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯屢見不鮮。那么，物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)費能“順理成章”打折嗎？1月20日，中山市第一人民法院坦洲法庭公布三起生效典型案例，明確“嚴(yán)重服務(wù)瑕疵”是物業(yè)費減免的核心前提。案例覆蓋公共衛(wèi)生管理、共用設(shè)施維護、公共區(qū)域隱患處置三大物業(yè)服務(wù)核心領(lǐng)域，通過還原案件細(xì)節(jié)、解析裁判邏輯，清晰詮釋了“嚴(yán)重服務(wù)瑕疵”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，既為業(yè)主理性維權(quán)劃定了合理邊界，也為物業(yè)公司規(guī)范履職立下了明確規(guī)矩。
案例一：
垃圾圍樓長期未改
環(huán)境失管支持減免
“夏天三十多度的高溫，家里卻不敢開窗通風(fēng)，一開窗就是刺鼻的惡臭?！痹诜ㄍド希承^(qū)一位二樓的業(yè)主憤怒地表示，自己與物業(yè)就這個情況溝通多次無果。原來，在業(yè)主居住的樓道出入口，一字排開了七個巨型垃圾桶，而上方不足兩米就是業(yè)主的陽臺。垃圾聚集產(chǎn)生的異味彌漫在整個樓棟周邊，尤其是夏季高溫天氣更是濃烈刺鼻，嚴(yán)重影響了周邊業(yè)主的正常生活。
物業(yè)公司辯稱，小區(qū)未規(guī)劃專用垃圾點，此前每棟樓前單獨放置垃圾桶時遭不少業(yè)主投訴，集中堆放實屬無奈，且公司每天早晚都會清理一次垃圾。法院審理期間，已明確要求物業(yè)公司限期整改垃圾堆放和清運問題，但期限屆滿后，物業(yè)公司仍未采取任何有效措施。
法院認(rèn)為>>
公共環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)公司的核心義務(wù)，也是業(yè)主支付物業(yè)費的重要對價。物業(yè)公司擅自占用公共通道設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)地，未及時有效處理清運垃圾，長期未整改，導(dǎo)致業(yè)主居住環(huán)境惡化、物業(yè)使用價值顯著降低，屬于履行合同義務(wù)重大瑕疵。其以“小區(qū)無規(guī)劃垃圾點”為由抗辯，不能免除核心服務(wù)義務(wù)，故作出減免物業(yè)費的判決。
案例二：
家中糞水漫灌
維護缺位需擔(dān)責(zé)
在外旅居多日的朱女士回到坦洲鎮(zhèn)家中時，眼前的場景讓她崩潰：一樓房屋被衛(wèi)生間漫出的糞水完全浸泡，客廳、臥室地板遭污水侵蝕，家具、衣物、被褥全部被污染，屋內(nèi)臭不堪言，已無法正常居住。
朱女士當(dāng)即找到物業(yè)公司尋求解決方案，卻得到了令人失望的回應(yīng)。物業(yè)公司稱，管道堵塞是樓上業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致的公共管道堵塞，屬于突發(fā)事件，應(yīng)由樓上所有業(yè)主共同賠償損失，公司已履行主管道井疏通義務(wù)，不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。雙方多次協(xié)商無果后，朱女士拒繳了后續(xù)物業(yè)費，物業(yè)公司隨后將其訴至坦洲法庭，要求支付拖欠物業(yè)費。
法院審理查明，案涉房屋衛(wèi)生間返水系立管公共管道堵塞所致，該管道屬于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)公司作為管護責(zé)任主體，負(fù)有日常維護、養(yǎng)護管理并維持管道暢通的義務(wù)。庭審中，物業(yè)公司主張每年兩次疏通主管道井，但未能提供任何證據(jù)證明已履行該義務(wù)。
法院認(rèn)為>>
管道堵塞造成業(yè)主家中返水并產(chǎn)生損失，說明物業(yè)公司日常維護養(yǎng)護工作存在重大疏漏，未盡到公共設(shè)施管護義務(wù)，也未在合理范圍內(nèi)有效排查隱患，存在過錯并構(gòu)成違約。法院最終依法酌情減免了朱女士應(yīng)交的物業(yè)費。
案例三：
白蟻防治敷衍了事
隱患處置失職需賠償
“我住這個小區(qū)八年，以前從沒拖欠過物業(yè)費，實在是物業(yè)公司太不負(fù)責(zé)任了！”坦洲法庭上，業(yè)主黃先生情緒激動地控訴。讓他拒交近一年物業(yè)費的，是一場持續(xù)多年的“白蟻之災(zāi)”，其家中多件家具被白蟻蛀壞，直接經(jīng)濟損失達數(shù)萬元。
三年前，黃先生偶然發(fā)現(xiàn)走廊公共樓梯的木門上出現(xiàn)白蟻，該木門與自家大門相距不足一米，白蟻隨時可能侵入。他立即告知物業(yè)公司，希望采取專業(yè)措施滅殺，但物業(yè)公司僅派工作人員用普通家用殺蟲劑進行了噴灑。結(jié)果并未達到滅殺效果，僅將白蟻驅(qū)散，部分白蟻順著門縫、墻角爬進了黃先生家中。
由于白蟻危害具有隱蔽性，黃先生起初并未察覺，直到幾年后發(fā)現(xiàn)玄關(guān)天花破損，打開才發(fā)現(xiàn)已被白蟻蛀空，隨后又發(fā)現(xiàn)鞋柜、衣柜、書柜等多件木質(zhì)家具遭嚴(yán)重破壞。黃先生再次找到物業(yè)公司，要求聘請專業(yè)機構(gòu)徹底滅殺白蟻并賠償財產(chǎn)損失，卻被物業(yè)公司以“家中白蟻與其無關(guān)”為由拒絕，協(xié)商無果后黃先生選擇拒交物業(yè)費。
庭審中，物業(yè)公司辯稱，小區(qū)公共區(qū)域曾出現(xiàn)白蟻，但業(yè)主家中白蟻是幾年后才發(fā)現(xiàn)的，無證據(jù)證明兩者存在關(guān)聯(lián)性，公司已履行消殺義務(wù)，不應(yīng)擔(dān)責(zé)。
法院認(rèn)為>>
結(jié)合白蟻遷移特性、危害隱蔽性及相關(guān)證據(jù)，依據(jù)日常經(jīng)驗法則和高度蓋然性原則，認(rèn)定黃先生家中白蟻系從公共區(qū)域遷移進入，與公共區(qū)域白蟻存在直接關(guān)聯(lián)。物業(yè)公司未采取專業(yè)有效治蟻措施，僅用普通殺蟲劑簡單處理，未能消除公共區(qū)域白蟻隱患，屬于履行服務(wù)義務(wù)重大瑕疵，構(gòu)成違約。最終，法院依法酌情減免了黃先生應(yīng)交的物業(yè)費。
法官說法：
嚴(yán)重瑕疵是減免前提
“質(zhì)價相符” 是核心標(biāo)尺
主審法官石慧認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，裁判的核心原則應(yīng)為：嚴(yán)重瑕疵是減免前提，“質(zhì)價相符”是核心標(biāo)尺。
在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主支付物業(yè)費與物業(yè)公司提供符合約定的服務(wù)，構(gòu)成了對等的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。這一法律條文為物業(yè)公司的履職范圍劃定了底線，也為業(yè)主主張權(quán)利提供了法律依據(jù)。
物業(yè)費的減免并非業(yè)主的單方權(quán)利，而是建立在物業(yè)公司未履行核心服務(wù)義務(wù)的基礎(chǔ)上。當(dāng)物業(yè)公司的服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，影響業(yè)主的正常生活時，業(yè)主才享有抗辯權(quán)，有權(quán)要求減免相應(yīng)物業(yè)費；若僅存在輕微瑕疵，如個別角落清潔不到位、公共設(shè)施小故障維修響應(yīng)稍慢等輕微疏漏，未對業(yè)主的正常居住造成實質(zhì)性影響，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費，否則可能承擔(dān)逾期繳費的違約金。
減免幅度的判定需“綜合考量”，即便物業(yè)公司存在重大服務(wù)瑕疵，減免幅度也并非由業(yè)主單方?jīng)Q定，而是由法院結(jié)合多重因素綜合判定。這些因素包括：服務(wù)瑕疵的嚴(yán)重程度、持續(xù)時間的長短、對業(yè)主生活影響的范圍與深度、物業(yè)公司的主觀過錯程度、物業(yè)公司是否采取了補救措施、業(yè)主的實際損失等。既不會讓業(yè)主為不合格的服務(wù)“買單”，也不會過度加重物業(yè)公司的責(zé)任，保障行業(yè)的健康發(fā)展。
編輯 王欣琳? 二審 朱暉? 三審 陳浩勤
